토지·건물 등을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득 과세표준을 예정신고해야 합니다(소득세법 제105조 제1항 제1호). 비거주자의 국내원천 부동산등양도소득도 거주자와 같은 방법으로 분류해 과세합니다(제121조 제2항).
기한은 “판 날”이 아니라 “판 달의 말일”부터 셉니다
가장 자주 발생하는 실수는 2개월을 양도일부터 세는 것입니다. 소득세법 제105조 제1항 제1호는 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리 등을 양도한 거주자가 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득 과세표준을 신고하도록 정합니다. 기산점은 양도일이 아니라 양도일이 속하는 달의 말일입니다. 예를 들어 3월 5일에 잔금을 받았다면 3월 31일부터 2개월, 즉 5월 31일까지가 예정신고 기한입니다. 3월 5일부터 2개월로 계산하면 5월 5일로 잘못 잡게 되는데, 이 경우는 오히려 여유가 생기는 방향이라 문제가 없습니다. 반대로 “양도일이 속하는 달의 말일”을 잘못 읽어 다음 달 말일로 계산하면 기한을 넘깁니다. 토지거래계약 허가구역의 토지를 허가 전에 대금을 청산한 경우에는 허가일(허가 전에 허가구역 지정이 해제되면 그 해제일)이 속하는 달의 말일부터 2개월로 기산점이 달라집니다.
확정신고를 생략할 수 있는 경우와 할 수밖에 없는 경우
소득세법 제110조 제1항은 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고하도록 정합니다. 다만 제4항은 예정신고를 한 자는 해당 소득에 대한 확정신고를 하지 않을 수 있다고 하면서, “해당 과세기간에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우 등으로서 대통령령으로 정하는 경우”에는 그렇지 않다고 단서를 둡니다. 실무에서 이 단서가 문제가 되는 전형적인 상황은 한 해에 두 건 이상을 정리하는 경우입니다. 해외로 완전히 나가기 전에 아파트와 상가를 같은 해에 처분하거나, 상속받은 지분을 나누어 양도하는 경우가 그렇습니다. 예정신고를 각각 했더라도 합산해 누진세율을 적용해야 하므로 확정신고로 정산하게 됩니다. 한 해에 두 건 이상 양도할 계획이라면 처분 시점을 해를 나눌 것인지부터 검토하는 편이 좋습니다.
개인 매수자는 원천징수하지 않고, 법인 매수자는 원천징수합니다
비거주자의 국내원천소득은 대체로 지급자가 원천징수해 종결하는 구조입니다. 소득세법 제156조 제1항은 국내사업장에 귀속되지 않는 비거주자의 국내원천소득을 지급하는 자가 지급할 때 소득세를 원천징수해 다음 달 10일까지 납부하도록 정합니다. 그런데 같은 항은 괄호에서 “제119조제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득을 지급하는 거주자 및 비거주자는 제외한다”고 명시합니다. 즉 부동산을 산 개인 매수자는 원천징수 의무자가 아닙니다. 반대로 매수자가 법인이면 이 제외 대상이 아니므로, 같은 항 제5호에 따라 지급금액의 10%를 원천징수하고, 취득가액과 양도비용이 확인되면 지급금액의 10%와 양도차익의 20% 중 적은 금액을 원천징수합니다. 매도인이 그 소득세를 미리 납부했거나 비과세·과세미달임을 증명하면 원천징수하지 않습니다(같은 조 제15항). 개인 매수자에게 판 경우에는 매수인이 떼고 끝나는 구조가 아니므로 신고와 납부 책임이 매도인 본인에게 남고, 법인 매수자가 원천징수한 경우에도 매도인의 양도소득세 신고 의무는 별도로 확인해야 합니다. 게다가 제121조 제2항은 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자에 대해 거주자와 같은 방법으로 분류하여 과세한다고 정하고 있어, 계산 구조 자체가 거주자와 유사합니다. 해외에 살고 있다는 사실이 신고 의무를 줄여 주지 않는다는 뜻입니다.
오래 보유한 부동산의 진짜 난관 — 취득가액 입증
실무에서 세액을 가장 크게 흔드는 것은 세율이 아니라 취득가액입니다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 값이므로, 취득가액을 입증하지 못하면 차익이 실제보다 크게 계산됩니다. 재외국민 사안에서는 이 문제가 특히 자주 나옵니다. 1980~90년대에 매입했거나, 상속·증여로 취득해 당시 계약서가 없거나, 이사와 이민을 거치며 서류를 분실한 경우가 많습니다. 여기에 더해 자본적 지출도 자주 누락됩니다. 확장·구조 변경처럼 자산 가치를 높인 지출은 필요경비가 될 수 있는데, 수십 년 전 공사 영수증을 갖고 있는 분은 드뭅니다. 그래서 매도 계약을 하기 전에 먼저 할 일은 취득 관련 자료를 최대한 모으는 것입니다. 등기사항전부증명서의 기재, 과거 취득세·등록세 납부 자료, 금융기관 거래 기록 등으로 보강할 수 있는 여지가 있습니다. 어디까지 인정되는지는 사안별로 다르므로 계약 전에 검토하는 것이 안전합니다.
거주자로 볼 수 있는지도 함께 확인해야 합니다
비거주자를 전제로 신고를 준비하다가, 검토 결과 거주자에 해당해 결론이 바뀌는 경우가 있습니다. 소득세법 제1조의2 제1항은 거주자를 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인으로 정의합니다. 주소는 체류일수와 별개로 생활의 근거가 어디인지로 판단되므로, 가족이 국내에 있고 직업과 주된 자산이 국내에 있으면 체류가 짧아도 거주자로 볼 여지가 있습니다. 거주자·비거주자 구분은 양도소득세뿐 아니라 해외금융계좌 신고 의무, 국외원천소득 합산 여부까지 함께 바꿉니다. 부동산 한 건을 정리하는 일이라도 판정부터 확인하고 시작하는 편이 낫습니다.